Ripristinata tramite la manovra di Bilancio 2023 la possibilità di passare dal mutuo a tasso variabile a quello a tasso fisso, senza dover cambiare banca.
Il governo ha rispolverato una norma approvata nel 2012 e rimasta in vigore soltanto per un anno.
Cosa posso fare con il mio mutuo nel 2023?
I requisiti necessari per passare da tasso variabile a tasso fisso
Ora le banche dovranno provvedere alla rinegoziazione del mutuo
Per diminuire la rata si può anche allungare l’ammortamento del mutuo
Le alternative: rinegoziazione, surroga o sostituzione?
Come scegliere la strada migliore per le proprie esigenze?
Novità per i mutui casa: chi ne avrà esigenza, potrà decidere di richiedere il passaggio da mutuo a tasso variabile a mutuo a tasso fisso. In questo modo è possibile mettersi al riparo dall’innalzamento dei tassi. Gli istituti di credito, in presenza di determinati requisiti, non potranno che accettare.
Tra i provvedimenti inclusi nella legge di Bilancio 2023, infatti, c’è il ripristino di una disposizione di legge varata nel 2012, che offriva questa possibilità. Per dare sostegno alle famiglie, visto il periodo di forte incremento dei tassi di interesse, il nuovo governo ha quindi deciso di rendere più semplice rinegoziare i mutui per l’acquisto della casa. Passando quindi al tasso fisso, non suscettibile di aumenti una volta fissato.
Cosa posso fare con il mio mutuo nel 2023?
Ecco quindi le novità per i mutui casa!
Come ha detto il ministro dell’Economia, Giancarlo Giorgetti, in occasione della conferenza stampa di presentazione della legge di Bilancio 2023 «viene ripristinata una vecchia norma del 2012 che permette per i contratti dei mutui ipotecari di tornare dal tasso variabile al tasso fisso».
Nello specifico si fa riferimento all’art. 8 comma 6 della legge 106 del 2011 (conversione del dl 70/2011) in vigore fino al 31 dicembre 2012 e ora reintrodotto. Occorre, tuttavia, rispettare alcuni parametri.
I requisiti necessari per passare da tasso variabile a tasso fisso
I requisiti richiesti per accedere all’agevolazione sono tre:
- Un valore ISEE non superiore a 35.000 euro.
- Un importo del mutuo fino a 200.000 euro
- Il pagamento regolare delle rate fino al momento della richiesta di passaggio dal variabile al fisso.
Circa le modalità operative precise per accedere all’agevolazione mancano ancora i dettagli. È molto probabile che verranno siglati a breve, accordi tra il MEF e l’ABI per definire la procedura che sarà quindi adottata da tutte le banche.
Ora le banche dovranno provvedere alla rinegoziazione del mutuo
Se fino a qualche tempo fa il mutuo a tasso variabile era più conveniente, con l’aumento dei tassi stabilito dalla BCE molti sono diventanti più onerosi. Da qui l’intendimento dell’esecutivo di agevolare le procedure di rinegoziazione del mutuo. In sostanza, la manovra non apporta novità alla rinegoziazione, istituto già previsto dal nostro ordinamento. Tuttavia fissa dei requisiti specifici in presenza dei quali non sarà possibile per la banca mutuante rifiutare la richiesta di rinegoziazione del finanziamento.
Per diminuire la rata si può anche allungare l’ammortamento del mutuo
Un’alternativa percorribile, può essere quella di allungare l’ammortamento del mutuo, per poter abbassare l’incidenza delle rate nel bilancio familiare. La norma, che è entrata in vigore il 1° gennaio, consente di estendere fino a 5 anni il mutuo, a patto che con l’aumento della durata il mutuo non diventi superiore a 25 anni.
Facciamo un esempio pratico*
Prendiamo in considerazione un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2018, con un residuo di 150.000 euro, una durata residua di 20 anni, e un tasso pari a Euribor 3 mesi oltre lo spread della banca all’1,5%. Oggi il tasso variabile è di 3,77%, quindi la sua rata sarebbe di 890,89 euro. Rinegoziando a tasso fisso, prendendo come indicatore la media dei tassi fissi oggi proposti dalle banche, l’importo potrebbe passare a 908,97 euro. Ovviamente ad una prima lettura, il dato apparrebbe meno vantaggioso, ma il beneficio va individuato nel fatto che la rata sarebbe sempre costante fino alla fine del mutuo, mentre i tassi sono previsti in ulteriore crescita.
Secondo un’analisi condotta da FABI, il principale sindacato dei bancari italiani, la crescita del costo del denaro in conseguenza dei ritocchi operati dalla BCE potrebbero causare un rincaro sui tassi dei mutui fino al 6%.
Questo rende di stretta attualità l’opportunità di un cambio delle condizioni del mutuo: se poi in futuro i tassi dovessero tornare a scendere, si potrebbe comunque operare una nuova surroga o una rinegoziazione con l’istituto di credito.
Le alternative: rinegoziazione, surroga o sostituzione?
Rimangono percorribili, anche altre strade, finora già presenti. Si tratta della surroga, della rinegoziazione, oppure della sostituzione del mutuo.
Con la surroga, è possibile cambiare le condizioni del contratto ed anche la banca con cui è stato stipulato il mutuo: infatti, il contratto viene trasferito in un altro istituto, che può offrire condizioni migliorative, a parità di importo di mutuo. Il vantaggio è che la banca con cui è stato precedentemente contratto il mutuo non può opporsi all’operazione e la nuova banca si assume i costi dell’operazione.
Una seconda strada è la rinegoziazione del mutuo, anch’essa gratuita, senza limiti di importo e ripetibile un numero illimitato di volte. In questo caso non si cambia istituto, ma solo le condizioni applicate. La differenza rispetto alla surroga è che l’operazione è soggetta all’approvazione della banca: il cliente è libero di farne richiesta, ma non è detto che venga accettata e comunque le nuove condizioni eventualmente pattuite sono frutto, appunto, di negoziazione tra le parti.
Infine, è possibile sostituire il mutuo: di fatto il contratto di finanziamento viene riscritto completamente (importo finanziato, durata, tasso, ecc.), ma c’è da mettere in conto il costo dell’atto notarile, che è a carico del cliente e al quale si aggiungono oneri di istruttoria, perizia e assicurazione.
Come scegliere la strada migliore per le proprie esigenze?
La strada migliore da percorrere va ponderata rispetto al momento economico in cui ci si trova a dover valutare queste opzioni. La surroga ad esempio, potrebbe essere più conveniente in una fase in cui i tassi sono molto favorevoli e quindi le banche tendono ad offrire condizioni molto competitive. Viceversa, la rinegoziazione da tasso variabile a tasso fisso può risultare vantaggiosa in un momento come quello attuale in cui i tassi sono particolarmente elevati.
Tuttavia va posta la massima attenzione nel valutare bene la convenienza oggi di un passaggio a tasso fisso, in considerazione del principio che così come i tassi salgono, interventi di politica monetaria potrebbero portare ad un loro abbassamento.
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